Les 8 conseils de l'architecte
avant un achat immobilier
Vous avez enfin repéré un bien immobilier qui vous séduit et êtes prêt à franchir le cap de l'achat ? Mille questions se posent sûrement à vous. Pour éviter les mauvaises affaires, voici nos conseils d'architecte à suivre avant tout achat immobilier
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LE LIEU ET SES CONTRAINTES
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1- Se renseigner sur georisques.gouv.fr pour connaître les risques industriels, sismiques, inondations, mouvements de terrain, etc. liés à votre commune. Le site est assez général, mais cela permet de faire une première approche, surtout dans une région que l'on ne connait pas.
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2- Contacter le service urbanisme de la mairie
Cela permet de savoir par exemple si votre parcelle est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR), un secteur classé (monument historique, zone Natura 2000, etc...), un emplacement réservé, un grand projet à proximité ou tout autre contraintes particulières. Faites parler votre interlocuteur, les mairies ont toujours beaucoup d’informations précieuses !
LE BIEN IMMOBILIER
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3- Viabilité et topographie
En tant qu'architecte, les premiers points que l'on regarde sur un terrain à bâtir sont : quels réseaux sont disponibles et où ? Quelle est la pente du terrain?
Si le terrain n’est pas viabilisé, ou si les réseaux sont éloignés de la zone future de construction, le coût de ces réseaux pourrait être important.
Et si le terrain est en pente c’est un vrai surcoût de construction. La construction d’un vide sanitaire voire d’un sous-sol pourrait être indispensable et les voiries d’accès pèseront souvent lourd dans le budget. Ces deux éléments peuvent à eux seuls rendre un projet financièrement non réalisable si votre budget est serré.
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4- L’exposition du terrain ou de la maison
De l’ensoleillement de votre terrain ou votre maison dépendra votre confort futur en été et en hiver, et donc votre consommation énergétique. Sous nos latitudes lyonnaises, l’exposition Sud est la meilleure exposition. En effet, c’est la seule exposition qui prendra le soleil en hiver. C’est bon pour le moral et les factures de chauffage ! En été en revanche, le soleil est tellement vertical côté Sud, que l’on saura s’en protéger facilement avec un débord de toit ou une pergola qui fera de l’ombre sur les vitrages.
A contrario une exposition plein ouest par exemple sera faiblement ensoleillée en hiver, voire pas du tout à l’approche du solstice, alors qu’en plein été, le soleil de l’ouest est très horizontal. Il frappe vos façades et baies vitrées à la perpendiculaire pour un rendement de chauffage maximum aux heures les plus chaudes de la journée. A part fermer les volets, pas facile de s’en protéger.
Si on a le choix, autant favoriser l’exposition plein Sud !
5- Qualité constructive du bien
Lorsqu’on n’est pas du bâtiment, difficile de se rendre compte de la qualité constructive d’un bien immobilier. Pour moi, plus un bâtiment est de forme simple, plus sa structure est homogène (un seul système constructif, une seule période de construction) plus il sera facile à rénover, entretenir, pérenniser. C’est un premier indice.
Côté santé du bâtiment, la cave et les combles sont des points essentiels à regarder. On sera entre autre attentif à la présence d’humidité ou d’eau dans la cave ou aux pieds des murs et à la présence de traces de voies d’eau, de xylophages ou de champignons pour la charpente. Toute fissure doit bien sûr également éveiller vos soupçons.
Pour se rassurer, rien ne vaut une visite avec un professionnel du bâtiment. En tant qu’architecte nous pouvons vous accompagner pour une visite conseil avant achat.
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L'ACTE NOTARIE
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6- Deux notaires valent mieux qu’un seul.
Prenez votre propre notaire en plus de celui du vendeur. Cela ne vous coûtera pas plus cher, et votre notaire sera là uniquement pour défendre vos intérêts. En tant qu'architecte, nous avons parfois eu affaire à des actes notariés mal rédigés pour nos clients, notamment sur des questions de servitudes. C’est un imbroglio juridique chronophage et souvent coûteux. Donc mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté dès le départ.
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7- Prévoir des clauses au compromis de vente pour se protéger et pouvoir se retirer de la vente si nécessaire
En tant qu’architectes, nous avons l’habitude de conseiller de faire ajouter celles-ci :
- condition suspensive concernant la nature du sol dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir. Si la nature du terrain devait nécessiter le recours à des fondations spéciales, l’acheteur peut se retirer de la vente ou renégocier le prix. En général, en contrepartie de la clause, l’acheteur a un délai maximum pour faire réaliser l’étude de sol au-delà duquel la clause devient caduque. Une fondation spéciale, c'est vite un surcout de l'ordre de 30 à 50k€ sur une maison. Mieux vaut pouvoir aviser
- condition suspensive en cas de non-obtention du permis de construire. C'est une clause courante quand le projet d'acquisition est assorti de travaux de construction. Les notaires la proposent très souvent spontanément. Il faut bien qu'elle couvre également le recours des tiers, afin que vous puissiez vous retirer de la vente si un voisin déposait un recours contre votre permis de construire. Attention, notaires et vendeurs laissent systématiquement un délai trop court pour déposer un permis de construire. On voit souvent des délais de 2 mois, parfois seulement 1 mois pour déposer un permis de construire. C’est beaucoup trop court pour une étude complète et pertinente. Nous conseillons plutôt un délai de 3 mois minimum, qui vous le verrez, sera déjà très court !
- dans le cas d’une rénovation surtout, certains clients font parfois rédiger une condition suspensive de budget maximum de travaux. Elle se présente comme suit : "Si pour faire une certaine liste de travaux définie, le budget devait dépasser une somme définie elle aussi, l’acheteur est en droit de se retirer de la vente." Ce type de clause sera difficile à négocier dans les secteurs où la pression foncière est forte, car précaire pour le vendeur. Elle permet de se donner le temps de définir correctement le projet et son budget réel, dans le cas où la réalisation de certains travaux serait une condition sine qua none pour vous.
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8- Notre dernier conseil : prenez votre temps.
Mieux vaut rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise !